La fiscalité de la location meublée non professionnelle et professionnelle (LMNP & LMP)
La location meublée a le vent en poupe. Des loyers supérieurs à la location nue, une période d’engagement diminuée, des risques d’impayés plus faibles et surtout un statut de niche fiscale font que beaucoup d’entre vous ont déjà franchi le pas ou envisagent de le faire prochainement.
Le statut est très attractif en revanche des règles importantes sont à connaitre et à respecter pour pérenniser votre investissement.
Qu’est ce qu’un meublé ?
La location meublée est une activité civile, elle doit respecter trois éléments :
- Le local et ses caractéristiques
Il doit répondre aux normes de décence et doit servir de résidence principale au locataire. Les locations saisonnières ne sont pas couvertes par ce régime.
- Les meubles et équipements attachés
Il doit comporter au minimum table, chaises, lit(s), buffet, vaisselle, électroménager… à adapter selon la taille du logement. Attention, la simple présence d’une cuisine équipée ne suffit pas à définir le caractère meublé de la location. En cas de doute vous pouvez consulter le décret fixant la liste complète des éléments de mobilier à fournir.
- Le contrat de location
Toute location meublée doit être accompagnée par :
- Un bail de location conforme
- Un état des lieux
- Un inventaire du mobilier (à conserver pour prouver la réalité de la location meublée)
Le cadre fiscal de la location meublée
La location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal. Elle est imposable au BIC (bénéfice industriels et commerciaux). Ce régime fait toute la différence par rapport à la location nue. En effet, sous ce statut vous allez pouvoir déduire l’amortissement du ou des biens ainsi que toutes les charges engagées pour l’entretien, la gestion et la conservation du bien.
De même l’abattement fiscal est de 50 % en micro BIC contre 30 % en micro foncier.
Pour que tout fonctionne, il faut conserver un régime d’imposition à l’impôt sur le revenu, les SCI à l’IS sont à exclure. Privilégiez plutôt les SARL dites « de famille » avec option pour l’imposition sur le revenu.
La location meublée simple est exonéré de TVA.
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut réunir les 3 conditions suivantes :
- Etre inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé
- Percevoir plus de 23 000 € de loyers/an
- Que les loyers perçus représentent au moins 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal
Si c’est le cas vous aurez droit à plusieurs avantages fiscaux :
- Imputation des déficits à l’impôt sur le revenu sans limitation
- Exonération à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
- Exonération de toutes plus-values après 5 ans d’activités sous conditions de maximum de CA (90 000 €)
- Fiscalité avantageuse en matière de succession ou donation (si l’activité est poursuivie par les héritiers)
J’espère que cet article vous aura permis de bien cerner toutes les possibilités qu’offre ce statut en or. Je rédigerai prochainement un second article sur l’imposition des résultats en BIC. Je vous encourage à privilégier ce statut si vous comptez investir dans des petites surfaces (≤ T2). Même sans passer par le régime réel qui nécessite plus de temps et/ou l’implication d’un comptable, le micro BIC vous offre une réduction d’impôt loin d’être négligeable.
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